賃貸経営をしている者にとって空き室が増え、入居者が決まらないことは最大のリスクです。空き室が発生するリスクは都心物件であっても地方物件であってもどちらも０ではありません。勿論新築・駅近・割安物件であれば最大限リスクは減らせるでしょう。しかしその様な物件は価格も高くなりそう簡単には購入できるものではないでしょう。今回は入居者をなるべく早く決める秘訣を説明します。
管理会社は最も重要なビジネスパートナー
サラリーマン大家は基本自分で物件管理や入居者付けを行うことはできません。サラリーマン大家の代わりに入居者付けを行って貰うのは勿論物件管理を任せている管理会社です。
客付けが上手くいくかはやはり管理を任せている管理会社で決まってしまいます。その管理会社がどれだけ信頼できる管理会社か、さらにその管理会社の中で担当として付いてもらう担当者がどれだけ信頼出来て任せられる人物かもとても重要な要素です。
力のある管理会社は数多くの物件を管理しています。多くの物件の中でどれだけ自分の物件を押してくれるか、その為に管理担当者と良好な関係を保っておくことがサラリーマン大家にとって非常に重要となります。常日頃から連絡を取り合い自分の物件をいつも気にかけて貰える様に尽くすだけで結果は大きく変わるものです。
自分でも営業をする
管理会社としても地域の中で他の全ての管理会社と良好な協力関係を持っているとは限りません。やはり自分の会社で客付けをおこなうことをメインで考えていることがあります。物件近くの他の賃貸募集会社に大家自ら自分であいさつに行き、自分の物件の客付けをお願いすることで、他の業者にも自分の物件をアピールすることで客付けを更に協力にすることもできます。
勇気を出して挨拶してみると、業者さんによっては丁重に対応してくれることもあります。私の場合、世間話をしながら自分の物件への客付けをする為の意見等を聞きながら協力をお願いすることで良い入居者を付けてもらったことがあります。
日頃は忙しいサラリーマン大家ですが、土日の空いた時間にその様な営業を行うことで気分転換を行いながら自ら営業することで効率的に客付けを行うきっかけを作ることとなるでしょう。
人気の設備
客付けを行う上で入居者に人気の設備を導入することも大切です。全て行える訳ではありませんが、人気の設備は知っておいた方が良いでしょう。
やはり一位は無料インターネットです。特に若者にとってインターネット無料は人気ですが、実は実際にはそれ程多くの入居者が使っている訳ではないというデータも聞いたことがあります。ただし、あると無いの差は少なからずあると思いますので最低限の費用で導入することをお勧めします。私の場合はガス会社負担で無料インターネット導入・毎月の費用支払いを行っています。
また、ランキングには出てきていませんが最低限ウォッシュレットは入れることをお勧めします。
ペット可物件
ペットを飼っている人にとってはペット可物件はまだまだ少ないために物件の選択肢が少ない状況です。逆に言うともしあなたが空き室にこまっているのであればペット可とするだけで、多少駅から遠くても、最新の設備を導入しなくても、家賃を下げなくても、また逆に家賃や敷金を若干上げても入居者が付く可能性は高まります。ペット可とすることは非常に優れた賃貸募集方法です。
ただし、退去時に部屋を確認したらペットにより部屋を荒らされていた、柱まで傷がついていたという話も聞いたりします。ある程度のリスクを承知したうえで、原状回復の条件等をきちんと定めた上で募集する必要があるでしょう。
私の物件も一つ小型ペットのみ可の物件があります。一番最近入居された方は可愛い猫を飼っている女性の方でした。ペット可であり割安な家賃設定なので当分住んでもらえるのではと思っています。
リフォーム
入居者の退去後に部屋を速やかにリフォームし一早く新しい入居者を募集することとなるでしょう。その際にどの程度リフォーム費用をかけるか、はいつも悩みどころかもしれません。私はいつも最低限の原状回復でいち早く入居者を入れて貰える様に運営してきました。今まではそれで正解であったと思っています。
ただし最近黒字が大きくなり税金が高くなってきてしまっているので、これからはもう少しお金をかけても更に入居者に喜んでもらえる設備の更新・新規導入を進めていく予定です。その様に物件をValue upし家賃の上昇を目指し物件の利回りを上げることとも長い目で見た場合、空き室をなるべく出さない方法であると考えています。
物件選び
空き室を出さない為には物件選びが8割とも言われます。勿論新築・駅近・割安の条件がそろった物件を購入するのも手ですが、その様な物件はどうしても利回りが低くなりがちで儲からないこととなります。例え地方物件で駅から遠くても駐車場が戸数分確保されている、周辺に工場が多数ある、小学校・中学校がちかくにある、等の物件で割安・高利回り物件を探すことが出来れば安定した入居と収益を得ることも可能となります。割安でありながら安定した入居が見込まれる物件を見極めることは極めて重要です。
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