現在NASDAQをはじめとしてDOWやS&P500も大幅に下落しています。コロナによる急激な下落以降FRBをはじめとする世界各国の大幅な金融緩和により株価が大幅に上昇していました。ついにバブル崩壊か？不動産投資家はその時どうするべきか、一つの意見として聞いてもらえれば幸いです。
なぜ株価はここまで高くなったか
コロナショックによる深刻な経済不況への対応として欧米各国は大幅な金融緩和による景気下支えを行いました。日本では全国民へは10万円給付を一回行ったのみでしたが10万円以上3回の給付を行いました。また米国では働くよりも失業給付の方が高いと言われるほど手厚い社会保障を施し、FRBは巨額の債権の買い入れを行いました。この様にして市場に溢れるほどの資金供給を行い、溢れたお金が株式市場へと流れ込みました。日本では10万円給付により銀行貯金が増えましたが、米国では余剰資金は株式投資に向かいました。これは国民性の違いによるものです。
なぜ今バブル崩壊か
世界各国の過剰な財政支出により株・資源を始め人件費もコロナ前よりも大幅に上昇してしまいました。米国ではインフレ率が7%を超えてしまうほどとなってしまい、FRBは縮小政策を行うこととなりました。当初0.25%ずつ行う予定となっていましたが、2020年5月は0.5%の利上げ、市場予想では次回は0.75%の利上げを予測するまでとなっています。これにより米国株特にNASDAQ市場の大幅下落が始まっています。FRB議長が0.75%は検討していない、とアナウンスしたことで一旦は上昇に転じましたが再度下落を続けています。現在のインフレ率を考慮すると市場は次回0.75%の利上げを行わざるを得ないだろうとの予測していることと考えられます。現在米国債は3.1%を超える水準となっています。米国債は勿論リスクフリー資産なので米国債で3%以上が得られるのであればリスクをとって株式に投資する意味が薄れてしまいます。この利上げこそがバブルを崩壊させている原因なのです。
日本の株価はどうなるか
一方日本においても資源高の影響で2%近いインフレ率となっていますが欧米ほど深刻な状況ではありません。資源高によるインフレはコストプッシュインフレと呼ばれ、国民の所得が増えないインフレであり、買い控えが進んでしまう為、デフレ要因となります。
日銀もこのことを理解しているので量的緩和の継続、0金利政策の維持を宣言しています。日本の株価は勿論海外市場に左右されますので下がる場面もあると思います。ただし、前述したとおり0金利政策を維持することで大幅な下落は限られある程度の水準を保つものと考えます。また行き場を失った資金が日本に還流し予想外の上昇（バブル）を招く可能性さえあると考えています。
不動産価格はどうなるか
足元においては経済停滞感からも不動産価格においても現状維持若しくは緩やかな下落を続けるのではないでしょうか。しかし日銀の0金利政策の維持、株式市場の持ち直し、バブル化が始まれば不動産価格においては株価以上に上昇する可能性もあり得るとも考えます。
多少の下落局面となったから早めに売ってしまおうと考えるよりは物件保有によるインカムゲインを得つつ決定的なタイミングが来るまで気長に待とうと思っています。
不動産投資FIREを目指す方はどうするべきか
不動産投資FIREを目指すサラリーマンであれば、今は休むも相場というところでしょうか。物件価格が高止まりし、銀行融資も厳しいからです。しばらく収益物件からのインカムゲインを得ながらサラリーマン業に没頭しておくのが良いかましれません。
今後もし不況による物件価格の大幅な下落があれば収益を考慮して買えるだけ買う場面も来るかもしれません。また今後物件価格が大幅上昇する場面が来れば売却を検討するべきでしょう。不動産投資ではインカムゲインによるFIREと物件売却によるキャピタルゲインを得る、儲けたお金で優良なインデックスファンドを購入して不動産と株式の両面からFIREを実現することも可能となります。
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