ついに30年続いたデフレ低金利時代が変わってきます。ここ数年は銀行融資がきびしかったものの、うまく銀行融資を受けられた人は今までの低金利では比較的低リスクで借り入れを増やし低コストで安定的に不動産経営が出来る環境であったとも言えるかと思います。ただし、これからは金利上昇と物価高の時代がやってくることとなります。不動産投資家はどう備えたら良いでしょうか。
デフレ低金利時代
デフレ・低金利時代ではうまく物件を買えた人は比較的低収益の物件であったも維持コストは低く抑えることができ長年安定収益を上げることができました。勿論私の様に地方物件であっても比較的高収益を満室に保てた人は尚更高い収益を安定的に維持することができました。今までのデフレ下であったも長期安定収入を目指す不動産投資家にとっては決して悪く無い時代であったと感じています。
一方東京の都心を除くとデフレ時代においては物件価格の下落が続いている為、一度買った物件の賃貸が上手くつかず空き室が多くなったから売却を検討しても、売値がローン残高に満たないという事態が発生し売り抜けることは難しい時代でもありました。その為、長期で持ち続け安定した長期に渡る運営が成功のカギとなっていました。
金利上昇に備える
今までのデフレ時代では、不動産投資家は不動産投資のみで十分に安定的な収益を享受することができました。しかし今後金利上昇時代を迎える為、今までとは違った対策も必要になります。
金利上昇に負けない収益性
まずは、金利上昇に負けない収益性の高い物件であれば今までの長期保有スタイルでも続けることができます。金利が2%上昇するとしたらやはり収益性も2%高い物件を選定すれば同じ収益を上げることができます。しかし5%上がるとしたらどうでしょうか？やはり、難しい不動産投資家も多いのではないでしょうか。5%上がった場合は同じ収益を上げることが出来ないとしても最低限の収益を確保できる物件を購入する必要があります。
金利上昇を金融商品でリスクヘッジ
金利上昇時代には不動産投資家も不動産投資以外の金融商品でリスクヘッジをしておく必要があると考えます。金利上昇時代は資産家に有利な時代であり格差が広がることとなります。金融知識を持つ投資家と持たざる投資家の間でも格差が広がることとなります。
金利上昇で儲ける
金利上昇で儲けることが出来る金融商品はいくつかあります。ここでは私も購入している初心者でも始めやす方法を紹介します。
債権ベア型投資信託
日本の債権、特に国債は今もほぼ0金利が続いています。つい最近まではマイナス金利に近い状態でもありました。現在2022年3月では、10年物の国債金利は0.25%まで上昇しています。昨年は0.05%程度でしたから随分と上昇してきています。これだけアメリカを中心に海外のインフレが進んで切る中では、日銀としてもこれ以上金利を下げることが難しくなってきています。海外との金利差が開くことで円安に歯止めがかからなくなるからです。円安は輸入価格特にエネルギーの高騰を招き人々の生活を直撃することとなります。
国債金利がこれ以上下がりにくい中では、私も買っている日本債権ベア型(5倍）ファンドを持つことで金利上昇環境の中で資産を増やすことができ、リスクヘッジとなります。金利が上昇（債券価格が低下）するほど儲けることが可能となり、不動産投資にかかる金利上昇のリスクをヘッジすることもできます。
FXでの円買い
現在の様に海外との金利差が開く局面では、円売り外貨買いでスワップ金利と為替差益で安定的に設けることができます。FXは既に多くの方が行っているのではないでしょうか。円売り投資家を総称してミセスワタナベと例えられることもあります。
ただし、もし今後本格的に日本の金利が上昇する局面となった場合、円売り外貨買いに切り替える必要が出てきます。長年無かったことなので抵抗はありますが、その時になって慌てない様にその心構えをしておく必要があるでしょう。
物価高に負けない不動産投資法
物価高の局面では不動産価格も上昇することとなります。今まで長期持ち一辺倒であった不動産投資家も売却による利益を享受することも検討が必要かもしれません。物価高時代には不動産投資のキャピタルゲインを得るには格好の環境となります。金利の安い時に買っておいた安い物件も高く売れれば一気に資産を増やすことが出来き、現金をえることが出来るでしょう。またその資本を次の物件購入資金にあてるのか、この時代に適した金融商品で運用するかは、投資家としての選択となります。なるべく早く安定的に金利を生み出す金融商品を購入できれば一気にFIREが近づくこととなります。
コメント