不動産投資での成功を決定させる要素は、不動産投資は買うまでが8割、買ってから以降の運営は2割とまで言われるほど、物件選びはとても重要です。確かにどれ程うまく運用しても物件購入時に多額の借金をして、満室にしても収入を増やせない様な物件では失敗はほぼ確定です。勿論都心の一等地でありたまたま買った時が底値で、その後バブル到来、値上がりした時に売ることが出来ればその様な物件でも儲けることは不可能ではありません。しかしFIREを目指す不動産投資家サラリーマンであれば一時の売却益ではなく長期に渡るキャッシュフローを目指すべきです。今回はFIREを目指すサラリーマンが買うべきではない物件に関して説明します。
物件種類よりも収支が大切
不動産投資に唯一の正解はない、人それぞれのスタイルでどれも正解
と言われたことがあります。そう言った彼は専業大家として自分でリフォーム等を行い物件運営をしていましたが、私はサラリーマンで物件が遠方であったこともあり当時ほぼ100%管理会社任せで管理費を引かれてはいましたが満室の安定した家賃収入を毎月得ていました。
ただし、収益を生んでいれば正解
どれも正解、とは言え収入を生んでいない不動産投資に正解はありません。要するにもし収益を生んでいるので、自分の時間を使って経費を最小利益を最大化しても、他人に管理を任せて自由な時間を最大にしても正解という意味です。
不動産投資の正解は物件種類ではなく安定して収入を生むこと
不動産投資はどの様な物件を購入しても目指す期間に安定した収益を得ることが出来れば勝ちです。それが都心であろうと、郊外であろうと、木造であろうと、RCであろうと、安定した収益を得ることができるかを見極めることが極めて重要です。
区分所有マンション
区分所有マンションはサラリーマンでも手が届く範囲で買える、もっともポピュラーな物件です。勿論収支があい、毎月収益を生んでくれるのであれば区分所有マンションであろうと正解です。しかし、区分所有はもっとも注意しなければならない物件です。特に新築区分マンションでは購入費用が高く、入居者が居ても1室なので賃料が低く、ローン返済や管理費・修繕積立費等の経費を考慮すると殆ど収益の生まない、それでいて空き室となった場合には収支は絶対的なマイナスとなる極めてリスクの高い物件ですので、FIREを目指すサラリーマンは手を出さないことをお勧めします。都心の部兼を価格の低い時期に購入できたとしたら成功ですが、それは誰でも出来ることではありません。
木造、鉄骨造、RCアパート
先に説明した通り長期に渡って収益を生んでくれる物件こそが良い物件です。例え耐用年数22年の木造建造物としても適切な修繕を定期的に行えば100年は使えることは歴史が証明しています。耐用年数は税金に係る減価償却のためのものであり本当の意味での物件の使用可能年数ではありません。木造、鉄骨造、RCとどの様な物件であってもある程度の戸数を賃貸出来る物件であれば正解と言えるでしょう。
戸建て賃貸
戸建て賃貸物件も安定した賃貸が可能な正解物件です。勿論新築ではその分物件価格も高くなり収益性が低くなり、また空き室となった場合にはローン返済が重荷になるので個人的にはお勧めではありません。中古の格安戸建て物件では大幅な修繕が必要となることが良くあります。DIYが趣味というサラリーマンであれば楽しんで自分で修繕を行うことで安定した収益を生む経営も可能でしょう。しかし一般的な忙しいサラリーマンであれば時間の確保が難しい、修繕を全面的に業者にまかせてしまうと収益は少なくなってしまう為、リスクは低いとは言え収益が少なくFIREまでには長い時間がかかってしまうかもしれません。
物件それぞれの特徴を考え自分なりのスタイルで不動産FIREの成功目指していきましょう。
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