これから不動産投資を始めるサラリーマンの方の為に投資用不動産（一棟アパート）の探し方を解説します。勿論不動産投資を既に行っている方であれば既に良く知っている内容かもしれません。しかしこれから不動産投資を始めたいというサラリーマンであれば、どこでどの様に物件を探せば効率良く良い物件を探せるか、また数ある物件の中からどの様な方法で良い物件を見分けることが出来るか、物件の収支はどの様に計算するか、とても興味のある内容かもしれません。ここでは初心者向けに紹介します。不動産FAIREを目指すサラリーマンが一歩踏み出せることを期待しています。
投資用不動産物件探しサイト
①楽待：https://www.rakumachi.jp/
不動産投資を行うのであれば必ずチェックが必要なサイトと思います。物件掲載数も非常に多く、明日セス数も群を抜いています。検索条件を登録しておけば、条件にあった新着物件をトップページに表示してくれます。
物件の問い合わせもサイトから簡単に出来るので気になった物件はすぐ問い合わせることができます。私もこのサイトのチェックは毎日行っています。
②健美家：https://www.kenbiya.com/
楽待と並ぶ人気投資用不動産サイトです。ただし、楽待をメインで使用している私は実はあまり使用していません。。。
③Homes：https://www.homes.co.jp/
このサイトは投資用不動産よりも新築・中古の一般住居、アパート、マンションがメインのサイトですが、実は投資用物件も出ています。またこのサイトでは、賃貸需要の評価、物件立地の評価、周辺アパートの入居率、各物件の数年間の募集条件等も簡単に調べられるので実は投資用物件購入検討に非常に役に立つ情報が満載のサイトです。物件購入を決定する前には必ず確認したいサイトといえるでしょう。これら情報の詳しい見方の説明を知りたいという希望があれば、コンタクトフォームから問い合わせ頂けますと幸いです。
④クリスティー
クリスティーは不動産仲介会社で登録するとメールで物件情報を頻繁に送付してくれます。比較的掘り出し物件は少ないと感じますが、稀に魅力のある物件も見ることがあります。最新の一般価格動向（市況）を知る為にもメール登録することをお勧めします。
物件を確認する
Google Mapで物件を確認する
物件を確認すると言っても全ての物件に実際に行くことは難しいです。まずはGoogle Mapに住所を入力し、物件周辺の状況を確認します。十分人口の多い場所か、駅からどの程度離れているか、周囲に生活に必要なスーパー等はあるか、近くに工場はあるか等を確認します。またGoogle ストリートViewで物件の外観、道路付けも確認します。
実際に物件の視察を行う
物件が近くある場合には、勿論物件まで行き視察を行います。周辺の環境を見ることと、その物件の外観を細かく観察します。外装はどの程度劣化しているか、基礎にひび等入ってないか、雑草の管理等どの程度管理に手間がかかりそうか、全く修繕を行わないとして、後何年くらいそのままで運営できるか、修繕をするにはいくらくらいかかりそうか等を確認し売り出し価格が妥当なものか、買うとしたらいくらで買付を行うか考えます。実際に物件視察を行うのは次に説明する修正計算確認の後に行います。
収支の計算法
探している地域の物件候補を選定し収支計算をして、狙いのキャッシュフローを出せる物件か計算する必要があります。
ローン返済額の計算はローンシュミレーターを使うと簡単に毎月の返済額をしることができます。ローン返済期間は最終的には銀行に確認する必要がありますが、既に何度か確認されている方であれば推定が付く様になります。（借りる銀行により大きく変わります）
モバイル用 ローンシュミレータアプリの例
借入額、金利、期間を入れると簡単に毎月の返済額がでます。
この返済額に必要経費（共用電気代、共用水道代、委託管理費用等不動産仲介会社からもらう資料に記載）を足した一カ月の支出と、物件からの毎月の賃料を比較し、購入検討を更に進めるか検討します。
FIREを目指すサラリーマンであれば、収支は必ず少なくとも月数万円のプラスになる物件を購入するべきです。ここで言う収支とは家賃収入ー｛経費（物件管理費、水道光熱費、浄化槽維持管理費、固定資産税）＋毎月のローン返済額）｝です。私の場合は最低毎月10万円の黒字を基準に選定しています。
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