新型コロナウィルスの流行で多くの業種の業績は大幅に低下し、多くの方は生活が厳しくなりました。特に飲食業、観光業、集客を伴う娯楽業に勤める方々の心労は大変なものとなっています。勿論国のセーフティーネットがあるとは言え、それまでの生活が大きく変わってしまうほどの影響を与えました。ここでは不動産賃貸業に与えた影響を見ていきます。
不動産賃貸業に与えた影響
コロナウィルスは賃貸業に大きな影響を与えました。不動産仲介業にとっても非常事態宣言の影響で一時はお客さんは激減、休業を余儀なくされました。また特に地方都市の商業地にある店舗用の物件、特に飲食業等の店舗は大幅な客足の減少により賃貸を辞め、退去が増え続けました。一方、住居系の賃貸不動産への影響は店舗よりは少ないまでも、大学が在宅での授業中心となったこともあり大学周辺の物件への影響はとても大きく空き室だらけの物件が多くなりました。一方、駅近の物件、車での移動が前提の家賃のそれ程高くない物件では影響は限られました。
外国人の入居率が高かった物件
コロナウィルスの流行により急いで帰国した外国人も多数いました。その結果都心部であっても極めて安い外国人が中心に入居していた物件は大きなダメージを受けました。中には正規の退去手続きのないまま入居者が帰国してしまった物件も多くありました。都心の入居率は外国人では大きく下がりましたが日本人に限ってはコロナウィルス下であっても入居率は殆ど下がりませんでした。
郊外の駅近物件
郊外の駅近物件ではコロナウィルスの影響は殆ど受けてない物件が多くありました。ただし入居者の経済状況が影響し、家賃が高い駅近物件では退去者が相次ぎました。駅近であっても若干築年数の古い、比較的安価な賃料の物件では高い入居率が続きました。
比較的家賃の低い物件
コロナウィルスの流行においてもリーズナブルな賃料設定のアパートでは入居率は堅調に推移し続けました。例え収入が落ちたとしても最低限の住居は必要であり元々の賃料が安ければ引越す意味もありません。また国の家賃補助の範囲で暮らせる住居の退去が減ることは殆どありませんでした。
物件価格
物件価格はコロナ禍当初は下がる傾向もありましたが、株価が上昇するのに連れて下げ止まり若干の上昇がありました。賃貸不動産向けの銀行融資が引き続き消極的であったこともあり、物件価格の上昇は限られました。一方、都心のマンション価格はバブル期を超えて高くなりました。不動産の価格は株価に連動する傾向にあります。もし銀行の賃貸不動産に対する融資姿勢が積極的になれば、賃貸不動産の価格もバブル越えに高騰していた、と考えられます。
不動産賃貸業がお勧めな訳
一部物件では入居率の低下があったものの住居系の物件では影響は限れら、勤務する会社がコロナウィルスの影響により厳しいくなったとしても不動産賃貸の収入は殆ど変化なかった方が大多数でした。4棟所有しているサラリーマンの私の物件でもコロナウィルスの影響による退去はなく満室をキープし続け賃貸収入をくれました。例え大きな会社に勤めていたとしても100%安心な時代ではありません。住居系の賃貸不動産は安定した収入を生んでくれます。
コロナ流行にも負けない物件種類
収益性で考えると店舗系の不動産に歩がありますが、景気に影響されにくい安定した収益を生んでくれる、という意味では住居系の不動産が勝ります。最安値の物件にはそれだけ貧しい方が住む為不況下では賃料を払えなくなる人も増えます。また高額の賃貸物件では急激な収入減に耐えられずより安い物件を求めて退去することとなりえます。やはり強いのは相場より若干安めな賃料に設定された駅近若しくは駐車場を完備した住居系のアパートとなります。
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